Recours en cas de loyers impayés

 

Le contrat de bail indique que le locataire est tenu de s’acquitter du loyer mensuel et des charges locatives.

Quelles solutions pour le locataire ?

A défaut, il est fortement conseillé au locataire de le signaler au propriétaire du logement dans lequel il réside. Ils pourront ainsi décider ensemble la mise en place d’un plan d’apurement de la dette accumulée.

En cas de difficultés financières lourdes, le locataire peut faire une demande d’aide financière auprès du FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement). Si le locataire se trouve surendetté, il peut recourir à la Commission de surendettement.

Quels recours pour le propriétaire ?

En cas de loyers impayés, le bailleur doit se retourner vers son assureur dès le premier incident de paiement. Pour se faire, le propriétaire doit avoir préalablement souscrit une assurance ou garantie des risques locatifs.

Il est nécessaire que le bailleur signale l’impayé à la personne ou l’organisme s’étant porté caution.

Le bailleur est en droit de contacter la Caisse des Allocations Familiales, dans le cas où le locataire en difficultés financières percevrait une aide au logement, et demander à la CAF de lui verser l’aide directement. Pour cela, le propriétaire doit pouvoir justifier d’un échéancier d’apurement établi avec le locataire.

En outre, si le propriétaire perçoit déjà l’aide au logement (tiers-payant), il doit avertir la CAF ou la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement.

Dans le cas où aucune solution de règlement à l’amiable n’est possible, le propriétaire peut saisir le Tribunal de Grande Instance qui procèdera à la confiscation des biens  du locataire (meubles, objets de valeur, saisie sur salaire…) afin d’honorer les loyers impayés.

Qu’est-ce que la caution ?

 

La caution est une garantie de paiement demandée par le bailleur. Le propriétaire peut en effet exiger qu’une personne (généralement un membre du cercle familial du locataire), un organisme (1% logement) ou une banque, s’engage à honorer les loyers et charges, si le locataire en est incapable. C’est une sécurité pour le bailleur.

Un cautionnement est bien souvent demandé lorsque le futur locataire est étudiant, ou si le montant du loyer et des charges est plus élevé que le tiers des revenus du locataire.

Le propriétaire ne peut pas demander de caution s’il a souscrit une assurance GRL (Garantie des Risques Locatifs).

Par contre, le bailleur peut exiger une caution à un locataire étudiant ou apprenti s’il a souscrit à l’assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés).

L’acte de caution ou cautionnement doit être écrit et établi entre le propriétaire et la personne qui a décidé de se porter caution. Le bailleur peut choisir de rédiger l’acte de caution par notaire, afin de l’authentifier.

L’acte de caution est annexé au contrat de location.

La personne qui se porte garante conserve un exemplaire du bail de location ainsi qu’un acte de caution.

Le locataire peut demander un cautionnement bancaire. Le locataire doit alors verser l’équivalent de trois mois à un an de loyer sur un compte bloqué. Le paiement d’intérêts est à prévoir.

Le cautionnement n’est pas seulement un engagement moral. En effet, être caution peut impliquer des conséquences financières considérables.

Il existe deux types de cautionnements :

–  A durée déterminée : la fin du contrat de location met un terme à la caution.

–  A durée indéterminée : Le garant reste caution le temps du bail et au-delà (en cas de renouvellements du bail) sauf s’il intervient pour se désengager.

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire peut décider de se retourner contre un seul cautionnaire (bien souvent le plus solvable) en cas d’impayés et exiger qu’il solde les sommes dues dans leur intégralité. C’est alors à la caution concernée, d’inquiéter les autres garants des différents colocataires.

Comment augmenter le loyer ?

 

Le loyer est fixé dans les termes du contrat de location. Depuis 1994, le loyer à la signature du bail est fixé librement par le propriétaire. Une fois le contrat signé, si le propriétaire décide d’augmenter le loyer, plusieurs solutions sont envisageables. Mais tout d’abord, rappelons que l’augmentation du loyer est très encadrée, de nombreuses lois protègent les locataires contre des propriétaires abusifs.

augmenter le loyer

Le plus généralement, une clause du contrat de location prévoit une hausse annuelle du loyer. Si rien n’est spécifié sur l’augmentation du loyer, celui-ci restera inchangé jusqu’à la fin du bail. Toute fois même avec une clause d’augmentation du loyer, le propriétaire devra indexer son augmentation sur l’indice de référence des loyers (IRL) anciennement l’indice de cout de la construction (ICC). Ces indices sont mis à jour chaque trimestre par l’INSEE. Attention, l’augmentation du loyer se fait sur le montant hors charge. De même si le propriétaire oubli une année de réviser le loyer, celui-ci pourra réclamer rétroactivement jusqu’à 5 ans d’augmentation de loyer. Dans ce cas il est possible d’étaler la somme pour le locataire. On pourrait penser que lors d’un renouvellement de bail le bailleur puisse fixer le loyer librement, mais en réalité l’augmentation lors du renouvellement du bail est très stricte voici les conditions :

le loyer doit être sous-évalué, pour le prouver il convient de présenter une liste de logements voisins. Une liste de 6 biens immobiliers pour les villes de plus d’1 million d’habitants, sinon 3. Bien entendu ces logements doivent présenter les mêmes services et qualités, tels que l’état des parties communes, la présence d’un ascenseur, d’un gardien, etc.

– Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant le renouvellement, la date prise en compte est la date de réception et non d’envoi. La région parisienne est un cas particulier, les conditions de l’augmentation de loyer diffèrent quelque peu, vous pouvez découvrir ces conditions sur le site de  l’observatoire des loyers.

Vous pouvez également retrouver un outil de simulation d’augmentation de loyer.

Comme dans chaque article retrouver revision annuelle du loyer.