Qu’est-ce que la caution ?

 

La caution est une garantie de paiement demandée par le bailleur. Le propriétaire peut en effet exiger qu’une personne (généralement un membre du cercle familial du locataire), un organisme (1% logement) ou une banque, s’engage à honorer les loyers et charges, si le locataire en est incapable. C’est une sécurité pour le bailleur.

Un cautionnement est bien souvent demandé lorsque le futur locataire est étudiant, ou si le montant du loyer et des charges est plus élevé que le tiers des revenus du locataire.

Le propriétaire ne peut pas demander de caution s’il a souscrit une assurance GRL (Garantie des Risques Locatifs).

Par contre, le bailleur peut exiger une caution à un locataire étudiant ou apprenti s’il a souscrit à l’assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés).

L’acte de caution ou cautionnement doit être écrit et établi entre le propriétaire et la personne qui a décidé de se porter caution. Le bailleur peut choisir de rédiger l’acte de caution par notaire, afin de l’authentifier.

L’acte de caution est annexé au contrat de location.

La personne qui se porte garante conserve un exemplaire du bail de location ainsi qu’un acte de caution.

Le locataire peut demander un cautionnement bancaire. Le locataire doit alors verser l’équivalent de trois mois à un an de loyer sur un compte bloqué. Le paiement d’intérêts est à prévoir.

Le cautionnement n’est pas seulement un engagement moral. En effet, être caution peut impliquer des conséquences financières considérables.

Il existe deux types de cautionnements :

–  A durée déterminée : la fin du contrat de location met un terme à la caution.

–  A durée indéterminée : Le garant reste caution le temps du bail et au-delà (en cas de renouvellements du bail) sauf s’il intervient pour se désengager.

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire peut décider de se retourner contre un seul cautionnaire (bien souvent le plus solvable) en cas d’impayés et exiger qu’il solde les sommes dues dans leur intégralité. C’est alors à la caution concernée, d’inquiéter les autres garants des différents colocataires.

La révision annuelle du loyer

 

L’indice de référence des loyers (IRL) est publié par l’INSEE à la fin de chaque trimestre.

Nous nous baserons donc sur l’indice du 3ème trimestre 2011, publié en date du 13 octobre 2011, qui est de 120,95 soit une augmentation de 1,90 % en un an.

Depuis le 10 février 2008, l’IRL correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l’évolution des tarifs à la consommation (hors tabac et loyers).

Pour une révision annuelle des loyers le propriétaire doit se référer obligatoirement à l’IRL en vigueur.

Cet indice de référence concerne tous types de locations tels que les logements à usage d’habitation principale ou à usage mixte (habitation principale et usage professionnel), les locations meublées, les garages, places de parking, les jardins locatifs…

Si le contrat de location prévoit la révision annuelle du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre le bailleur et le locataire ou à défaut au terme de chaque année de contrat de bail.

Sous réserve que la révision soit prévue dans le contrat de location, un propriétaire qui a omis de demander la révision du loyer dans les années antérieures, peut procéder à la révision du loyer.

Le réajustement du loyer peut être établi au-delà de 5 ans. Par contre, un bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers incontestablement dus qu’il n’aurait pas perçus, jusqu’à 5 ans maximum après leurs échéances.

Le prochain indice de référence des loyers devrait être publié aux alentours du 15 janvier 2012.