Logements soumis à la loi du 1er Septembre 1948

 

Un peu d’Histoire…

Dés 1914, en France, les loyers sont bloqués et contrôlés par l’Etat.

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 :

« Loi portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement »

En théorie :

Les loyers et conditions de location des logements existants avant 1948 restaient inchangés. En revanche, avec la reconstruction des grandes villes, était instaurée la liberté des loyers pour les nouvelles habitations. (Immeubles neufs ou rénovés)

Ainsi, sous certaines conditions, les locataires profitaient de loyers stables et gagnaient le droit irrévocable du maintien dans les lieux.

Dans les faits :

Malheureusement, cette nouvelle loi ne résolut pas la crise du logement. Avant 1973, le problème majeur pour les français était de trouver où se loger et non de trouver du travail !

La loi du 1er septembre 1948 a modelé le marché de l’immobilier en France.

Le bailleur peut ainsi donner congé au locataire (avec préavis de six mois avant fin du contrat de bail), uniquement pour y habiter lui-même, y loger un membre de sa famille (conjoint, Pacsé, et ascendants ou descendants) ou rénover les lieux.

Dans tous les cas, le propriétaire est dans l’obligation de proposer au locataire un logement de remplacement équivalent.

L’état des lieux : Soyez précis !!!

 

L’état des lieux doit comporter un certain nombre d’éléments dont nous avons jugé bon de dresser la liste non exhaustive !

–  L’adresse exacte des lieux loués

–  Dates d’entrée et de sortie des lieux

–  Nom et adresse du bailleur et du locataire

–  Stipuler l’installation :

  • Présence d’un ballon d’eau chaude ou d’une chaudière ? Individuel ou collectif ?
  • Chauffage au gaz, électrique, etc. ? Individuel ou collectif ?

–  Effectuer le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité) à l’entrée et la sortie des lieux

 Passer en revue chaque pièce du logement en prenant soin d’ausculter les murs, les plafonds, les sols et les équipements. Veillez à être le plus honnête possible lorsque vous qualifiez l’état des parties locatives. (Neuf, Bon état, Etat d’usage ou Mauvais état)

–  Bien noter combien de clés vous sont remises et à quoi elles sont-elles destinées ? (verrous, serrure porte d’entrée, boîte aux lettres, accès immeuble, bip accès parking, accès aux caves…)

Ne négligez aucun détail lorsque vous effectuez l’état des lieux avec le propriétaire. Vous devez rendre le logement dans l’état où vous l’avez trouvé à l’entrée dans les lieux. Lorsque vous rendez les clés, si dégradation il y a, vous risquez d’être imputé d’une partie, voir de la totalité de votre caution.

Recours en cas de loyers impayés

 

Le contrat de bail indique que le locataire est tenu de s’acquitter du loyer mensuel et des charges locatives.

Quelles solutions pour le locataire ?

A défaut, il est fortement conseillé au locataire de le signaler au propriétaire du logement dans lequel il réside. Ils pourront ainsi décider ensemble la mise en place d’un plan d’apurement de la dette accumulée.

En cas de difficultés financières lourdes, le locataire peut faire une demande d’aide financière auprès du FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement). Si le locataire se trouve surendetté, il peut recourir à la Commission de surendettement.

Quels recours pour le propriétaire ?

En cas de loyers impayés, le bailleur doit se retourner vers son assureur dès le premier incident de paiement. Pour se faire, le propriétaire doit avoir préalablement souscrit une assurance ou garantie des risques locatifs.

Il est nécessaire que le bailleur signale l’impayé à la personne ou l’organisme s’étant porté caution.

Le bailleur est en droit de contacter la Caisse des Allocations Familiales, dans le cas où le locataire en difficultés financières percevrait une aide au logement, et demander à la CAF de lui verser l’aide directement. Pour cela, le propriétaire doit pouvoir justifier d’un échéancier d’apurement établi avec le locataire.

En outre, si le propriétaire perçoit déjà l’aide au logement (tiers-payant), il doit avertir la CAF ou la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement.

Dans le cas où aucune solution de règlement à l’amiable n’est possible, le propriétaire peut saisir le Tribunal de Grande Instance qui procèdera à la confiscation des biens  du locataire (meubles, objets de valeur, saisie sur salaire…) afin d’honorer les loyers impayés.